Правовые позиции Верховного Суда РФ при рассмотрении дел, связанных с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения
Тематический обзор включает правовые позиции по оспариванию сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения. Некоторые из них:
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. Если человек ошибся не в сути сделки (например, не понял, что подписывает договор купли-продажи), а в мотивах (думал, что действует для защиты от мошенников), это по п. 3 ст. 178 ГК РФ не делает сделку недействительной. При этом суд должен оценить, проявил ли сам гражданин должную осмотрительность, а также мог ли контрагент распознать заблуждение.Если другая сторона действовала добросовестно, в иске откажут.
При оспаривании по ст. 177 ГК РФ нужно доказать неспособность понимать значение действий. Речь о состоянии, когда человек в момент сделки не мог руководить собой. Бремя доказывания на истце. Если истец уклоняется от исследования его психического состояния в момент совершения им сделки, то это может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании сделки недействительной.
Обман со стороны третьих лиц - основание для иска, но с условием. По п. 2 ст. 179 ГК РФ сделку можно оспорить, если покупатель знал или должен был знать об обмане. Например, если в схеме участвовало риелторское агентство, которое действовало в интересах лица, вводившего продавца в заблуждение, это может стать основанием для вывода о знании покупателя.
При спорах о совместной собственности нужно проверять осведомлённость покупателя. Если один из участников совместной собственности совершил сделку без явного согласия другого, суд выясняет: знал ли покупатель об отсутствии полномочий или должен был заподозрить неладное.
Когда в Росреестр поступает заявление продавца о том, что сделку совершили без его воли (например, из-за мошенничества), регистратор вправе приостановить регистрацию (п. 47 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ). Если в отведённый срок заявитель не устранит причину (не подтвердит волю на сделку), следует отказ (ч. 1 ст. 27).
Если в ЕГРН есть отметка о невозможности регистрации перехода права без личного участия собственника, регистратор обязан вернуть заявление, поданное иным лицом (п. 4 ст. 25 Закона № 218-ФЗ).
При отчуждении доли единоличным собственником регистратор должен одновременно: зарегистрировать переход доли к одаряемому, прекратить право дарителя на эту долю и оставить актуальной запись о праве дарителя на оставшуюся долю.
Если сделка нотариально удостоверена, регистратор не проверяет её законность по существу (ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ). Его задача - убедиться в подлинности документа, а не оценивать, соблюдены ли материальные нормы права (например, правило о преимущественном праве покупки).
